토지거래허가구역 해제, 강남 집값 다시 오를까?

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서울시가 토지거래허가구역 해제를 본격적으로 검토하고 있다는 소식이 부동산 시장에 큰 반향을 일으키고 있습니다. 이 정책은 2020년 강남구 대치, 삼성, 청담동과 송파구 잠실동 등 주요 지역을 대상으로 지정된 이후 지속적으로 연장되어 왔습니다. 이제 이 제한 조치의 해제가 현실화될 가능성이 높아지면서 시장의 기대와 우려가 교차하고 있습니다. 이번 글에서는 토지거래허가구역의 의미와 해제의 배경, 시장에 미칠 영향 등을 상세히 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

토지거래허가구역이란

토지거래허가구역은 부동산 시장의 과열을 방지하고 실수요자를 보호하기 위해 도입된 제도입니다. 일정 규모 이상의 토지와 주택을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받도록 하며, 허가를 받은 경우 2년간 실거주 또는 운영 목적을 충족해야 합니다. 이를 통해 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자를 제한하고, 투기적 거래를 억제하는 역할을 해왔습니다.

서울시의 경우 강남구 삼성동, 대치동, 송파구 잠실동 등 고가 주택 밀집 지역을 포함하여 65.25㎢, 서울 전체 면적의 약 10%가 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC)와 같은 대형 개발 프로젝트가 있는 지역은 투자 수요를 억제하기 위해 주목받아 왔습니다.

 

해제를 검토하는 배경

서울시는 부동산 시장이 지난 2~3개월 동안 안정화되고 있다는 점을 주요 해제 근거로 들고 있습니다. 오세훈 서울시장은 "부동산 가격이 안정화 추세에 접어들고 오히려 침체할 가능성도 있다"며 해제를 검토할 시기가 왔음을 시사했습니다. 또한, 강력한 대출 규제와 금리 인상으로 인해 매수 심리가 위축되면서 거래량이 감소한 점도 해제의 배경으로 작용했습니다.

실제로 토지거래허가구역 지정 이후에도 일부 지역에서는 신고가가 경신되는 등 제도의 실효성에 대한 의문이 제기되어 왔습니다. 예를 들어, 대치동의 래미안 대치팰리스는 2020년 30억 원에서 2022년 35억 1000만 원으로 상승하는 모습을 보였습니다. 이는 토지거래허가구역 지정이 거래량을 줄이는 효과는 있지만, 시세를 하락시키지는 못한다는 점을 시사합니다.

 

시장의 반응과 전망

해제 소식이 전해지자 토지거래허가구역 내 집주인들과 부동산 업계에서는 기대감이 커지고 있습니다. 특히 타 지역에서 매물에 대한 문의가 증가하고 있으며, 집주인들 역시 향후 가격 상승을 기대하며 움직임을 보이고 있습니다.

그러나 일각에서는 해제가 시장에 부정적 영향을 미칠 가능성을 우려하고 있습니다. 갭투자 제한이 해제되면 투기 수요가 몰릴 수 있으며, 이는 강남 지역 집값 상승으로 이어질 수 있습니다. 또한, 주변 지역으로도 이러한 영향이 확산될 가능성이 있습니다.

반면, 일부 전문가들은 대출 규제와 부동산 시장 침체를 고려할 때 해제의 여파가 제한적일 것으로 보고 있습니다. 현재와 같은 고강도 대출 규제가 유지된다면, 단기간 내 투기적 수요의 급격한 증가를 억제할 수 있을 것이라는 의견입니다.

 

해제의 긍정적 효과

1. 재건축·재개발 활성화: 토지거래허가구역 해제는 정비사업의 사업성을 높여 재건축·재개발을 촉진할 수 있습니다. 특히 노후 아파트가 밀집한 지역에서 주거 환경 개선이 기대됩니다.
2. 시장 정상화: 거래량 증가와 함께 시장이 정상적인 수급 상황으로 돌아갈 가능성이 있습니다. 이는 장기적으로 안정적인 시장 형성에 기여할 수 있습니다.

 

남아 있는 과제

1. 투기 억제 방안: 해제 이후 투기 수요가 급증하지 않도록 추가적인 규제 장치가 필요합니다. 실거주 요건을 강화하거나 대출 규제를 유지하는 방식이 고려될 수 있습니다.
2. 시행착오 최소화: 정책 전환으로 인한 시장 혼란을 방지하기 위해 단계적이고 신중한 접근이 요구됩니다.

 

마무리

서울시의 토지거래허가구역 해제는 부동산 시장에 새로운 국면을 가져올 중요한 변화입니다. 갭투자 억제와 같은 긍정적인 효과가 약화될 수 있지만, 재건축·재개발 활성화와 거래 정상화라는 장점도 기대됩니다. 따라서 해제 이후의 시장 동향을 면밀히 관찰하며 추가적인 대책을 마련하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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